第一次买房需要注意什么?

发表时间:2021-12-17 19:44作者:Ahao
对于大多数人来说,一生中买房的机会屈指可数,很多人甚至只有一次机会。因此,为自己选择一个好的楼盘一个好的楼层一个好的户型,其重要性不言而喻。

关于如何买房,网络上的文章连篇累牍,但是从海量信息里获取对自己有用的内容不是一件容易的事情。因此,我整理了一些面向新手的买房事项,在此与大家分享,希望对刚需买房者有所帮助。

一、李嘉诚选地段,你选什么?

“地段,地段,还是地段”。李嘉诚选地段,你选什么?抛出这个问题,其实是在问购房者的核心需求是什么。很多购房小白对于买房这件事一头雾水,不知道从哪里着手,这也是我第一次买房时的感受。

解决这个问题最快的方法就是,马上去两三个售楼处看一下。是的,你什么功课都不用做,马上去看2-3个楼盘,这时你就会对楼盘有个初步的认识。当你迈出第一步,我们再来继续探讨以下问题。

选类型:
期房vs现房vs二手房and毛坯vs精装修

目前,住宅市场上主要分期房、现房、二手房三种类型。不同类型的房子各有利弊,无论怎么选都要从自己的需求出发。下面对三者做简要分析,更深入的了解可自行搜索对比。



以上这几类房子又分两种类型,毛坯和精装修,二者区别如下。



以上内容尽可能在看房初期就作出选择,方便在单一领域发力。当然,看房的过程中也会有摇摆,这很正常。总之,想买房的话就一定要多看多对比,理想的房子也会在心中愈发清晰。

选区域:
核心区vs郊区

珠海虽然不大,但她是一个多点发展的区域,而且每个区域都存在分化的情况,即便是同一个区域也会同时存在涨与不涨的房子。按照目前的行情,我们也几乎无法找到绝对上涨的区域了,顶多就是个概率的问题,所以如何选择还是得先结合自己的需求。

比如,根据工作地点,选择离得近的楼盘。如果以家庭为单位买房,且双方工作地点距离较远,可以在两个单位折中的地带选择,考虑到工作的变动性,也可以先满足一方的需求。

在这一环节,如果不知道如何选,可以做排除法。删掉一定不会选的区域,在缩小的范围内再做对比选择,最终选出最适合的区域。在实际操作中,也不必一下子就锁定唯一的区域,可以保留两三个区域,结合其他因素综合选择。

需要警惕的是,慎选郊区的房子,在能力范围内尽量选核心地段的房子,毕竟这些地区的房子保值率会更高。

选要素:
地段vs学区vs配套vs交通

没有完美的房子,如果有,那么价格肯定也很“美丽”。对于普通刚需购房者来说,地段、学区、配套、交通等买房要素,必须要有所取舍,一套房子能满足2-3个要素就不要犹豫了。



需要注意的是,不管是第几套房子,学区是一个不能忽视的因素。可以不选最好的小学、初中,但周边一定要有不差的学校,哪怕自己没有读书需求,也得为未来的接盘侠考虑。

另外,如果有小孩或者家中有老人同住,要注意下附近的医院。离医院近,关键时刻能救命。

选产品
高层vs小高vs洋房vs叠拼vs联排/别墅

市场上,现有高层、小高、洋房、叠拼以及联排/别墅这几类产品,价格依次递增,稀有性依次递增。高层产品价格最实惠,但预算足够的购房者可以适当考虑一下小高和洋房,因为高层楼房住得时间久了,未来可能存在各种隐患。



二、看楼盘,到底看什么?

如果你完成了第一步,确定了自己的选房范围,那么接下来就是带着问题去踩盘了。过来人都说要多看几个楼盘,但是我们去楼盘,到底要看什么呢?本部分内容,主要适用于新楼盘(期房)。

(一)看五证

这必须是第一步,没有五证别的就免谈了。五证房地产商在预售商品房时必须具备的证件,只有证件齐全才有资格售卖。证件全称如下,前三个证件看着有些相像,一定要对照着开发商的证件认真辨别。

1.《建设用地规划许可证》
2.《建设工程规划许可证》
3.《建筑工程施工许可证》
4.《国有土地使用证》
5.《商品房销售(预售)许可证》

拿到预售许可证的楼盘,通常可以在网上查询详细信息,包括住宅套数、住宅面积、可售和已售房源等详细信息,该网站也可有效应对开发商的捂盘行为,现在房地产所有签约信息都公开上网,一查便知。(注:网上信息略有延迟)

(二)看开发商

毫无疑问,全国知名的大开发商比小开发商更保险。一方面,可以从全国排名,看该开发商的实力;另一方面,可以从全区全市全省,看开发商在附近区域开发楼盘的质量和口碑。两者相互印证决定是否买该开发商的房子。另外,本地开发商也可适当考虑。

当然,光看开发商还不行,还要看承建商。这一点,容易被很多人忽视。楼盘是开发商投资的,但是建房子的是承建商,承建商的资质如何决定了房子的建筑质量。因此,要关注一下承建商,多途径搜索承建商的品质如何。

(三)看沙盘

每一个售楼处都会有一个高大上的沙盘,周边配套、学校、商场、医院、火车站等等都会列出来,距离大城市也会列出来,包括各种商圈和规划。总之,每个沙盘都是以这个项目为中心来测距,并且包装周边配套有多好,但是你千万别被沙盘蒙蔽了双眼。

1、不要看标距,要看实测距离

很多距离都是虚值,为了让你感觉距离市中心很近,把车距改成直线距离,或者把项目位置距离市区的边缘区,显得很近,这些都是不准确的,尤其是新盘,虚标距离很严重。

2、不要轻信规划,要看建设进度

相关规划可以查询城市住建局网站确定,不能听信开发商的一家之言。关于学区要知道的是,楼盘交付以后才能确定学区,通常是按距离划分学区,因此要格外警惕打着学区房名义为卖点的开发商。

不被沙盘蒙蔽双眼,最有效的方法就是,开车/走路在楼盘附近转一转,实际情况一目了然。

(四)看样板间

不管精装修还是毛坯房,售楼处一般都会准备样板间。样板间是开发商包装出来的“糖衣炮弹”,很多看房比较少的人一到样板间,就被开发商的精装修搞得头晕目眩,尤其是精装修的楼盘,但实际选择时,我们一定要问清楚交付标准。

交付标准这个指的是房屋装修都包括哪些内容,一般来说主要是地板、墙面、管线、水电气暖等硬装,部分会带家具,但是你看到的沙发、灯具、厨卫、餐桌、电视、冰箱、窗和床上用品、窗帘等软装,大概率是不带的,这些要问清楚。

千万不要以为样板间怎样,最终交付就是怎样的,大多数情况下,样板间跟实际交付都是不一样的。

有的样板间是临时搭建的,有的样板间建在实体楼上,后者更具有参考性。

如果样板间建在实体楼上,又想选择购买低楼层,那么可以在一天内的不同时间(早晨、中午、傍晚)多去几次样板间,实地考察一下房间采光情况。

(五)看户型图

期房正在建设中,看不到实体楼,只能好好看看户型图。在这里需要注意的是,不看楼层平面图只看户型图,相当于白看。


楼层平面图

楼层平面图简单地说,就是一个楼层的各个房间、电梯间、楼梯间、消防设备等怎么布置的、其位置相互关系是怎么样的。关于楼层平面图,这其中也有很多猫腻,存在影响通风、采光等潜在影响因素,详细内容大家可以自行搜索学习。

1、看户型是否方正

方正户型有利于提高空间利用率,而奇形怪状或拐角则会占用实际居住面积。有条件的话,尽量选正方型或对称型房屋,也就是我们常说的方正户型。



2、看采光和通透

这里就要牵扯到两个专业术语——进深、开间。开间过小进深过大,房屋的采光一般都不好,同时也会影响通风效果。而开间过大进深过小,采光通风是好了,但室内的温度、湿度却不固定了。经验总结,开间和进深的比例介于1:1.5之间会比较合适。

房间不能太长、太扁,接近于正方形比较好。



(六)看不利因素

这一条是很多人容易忽视的一条。开发商对新房的红线内外不利因素公示,往往遮遮掩掩,点到为止,但是这些因素会导致严重贬值。

对不利因素公示栏一定要做到:一是拍照留存保留证据;二是一字不落地认真阅读;三是搞清楚不利因素意味着什么;四是对于已经出现的重要的不利因素,要亲自去看、去体验,以验证公示上的文字描述是否准确,去验证不利因素对于项目的确切影响。

(七)其他

以上六个方面是必须重视的六个大的方面,其他因素可以参考以下列表,一个一个问题问清楚。



三、省钱省心,你愿意做多少功课?

一套房子动辄上百万,购房者都想省钱又省心。但是,以我的经验来说,捷径只有一条,那就是:无休止地做功课。都说买的不如卖的精,但正是因为如此才要多做功课,避免沦为韭菜。买房做功课不仅仅是为了省钱,也是为了做到心中有数,不必被人牵着鼻子走。

以上两部分,其实每个小标题下都可以再深入去做功课,能研究到什么程度就看自己愿意花费多少时间了。本部分,将分析一些其他购房者可能关心的问题。

(一)什么时间买房最便宜?

1、对于刚需者,只要能付得起首付,当下就是买房的最佳时机

刚需者是相对于投资者而言,因为有自住需求,所以越早上车越好。不要去考虑房价的涨跌,之前钱够了房子符合自己的需求,就不要犹豫。买房以后,或许房价下跌会让人懊恼,但是要知道如果错过,打工人承担不起房价上涨的成本。

2、项目首期开盘,6月和12月,或许有惊喜。

第一,一个新楼盘它的最初定价是为了测试买家的接受度,会采用低开高走的定价方式,首期开盘价格会比较低,然后用这个价格去测试一下市场的接受度,如果效果好,后期就会把价格拉高。一般每次调价的幅度会在3%到5%之间。

第二,每年的6月和12月开发商要做考核计划,所以为了完成任务考核,项目公司会适当的把价格下调。如果有看中的楼盘,而且时间上也吻合,这个时候可以下手,要时刻关注市场信息。

(二)如何关注楼盘信息?

1、看房APP
当你有了买房需求,就要长期关注楼盘信息。前期,可以下载贝壳、安居客、房天下等多个app时不时地刷一刷楼盘信息,从整体上掌握一个城市的楼盘总量、区域分布、均价、精装/毛坯等情况。

2、中介朋友圈
如果账号登陆了看房APP,很快会有各种中介联系你,多加几个中介的微信没什么不好,他们手中通常有着楼盘的最新信息。中介的朋友圈还会经常放出特价房、抵账房、楼盘活动等内容,时效性可能比楼盘的置业顾问的朋友圈还强,可以作为参考。

当然,关注“珠海购房计划”公众号,关注“珠海好房攻略”小程序,就可以给你省下不少事~

(三)要不要通过中介买房?

直接到售楼处找置业顾问买还是选择中介买?哪种渠道更便宜?中介会不会赚我的钱?关于这个话题,里面有很多门道,一言两语也表述不清楚,在此只做一个对比分析,大家见仁见智吧。如果想了解更多内容可以跟我们进行咨询。

自己去:

售楼处一般都有人脸识别,去过售楼处就会被判定为案场客户,如果再找中介想走折扣价就行不通了。

售楼处的置业顾问不一定是开发商自己的员工,跳槽是常事,后期跟进会受影响。

如果谈判能力强,置业顾问手里的折扣都要到以后,可以再找营销经理谈价格,有砍价空间。

跟中介去:

与二手房交易不同,中介赚的不是购房者的钱,而是开发商的钱。

提供车接车送看房服务,适合出行不方便或者特殊时间看房的人。

专业中介对整个区域楼盘情况更熟悉,能提供购房建议。

可以帮忙办理后续购房手续。可能会有额外折扣,也可以让中介帮忙和置业顾问砍价。

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这个文章更多是面向首次购房的购房者,如果想更深入了解当中的道道,还得花更多时间去学习,也可以直接咨询我们。

心中有数,做事不慌。祝大家都能买到心仪的房子!

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